מהי המציאות מאחורי המספרים שמפיץ האוצר בתחום הדיור, ומה בכל זאת שר האוצר עושה מאוד נכון

 

בתחילת ינואר הפיץ משרד האוצר לכלי התקשורת השונים את הנתונים הסופיים לשנת 2017. במרכז התמונה הקבוצתית שהופצה לעיתונאים נראה שר האוצר משה כחלון חושף שיניים צחורות, ולצידו שר השיכון יואב גלנט, מחייך אף הוא. מצידי השניים, ראש מטה הדיור הלאומי אביגדור יצחקי, יו"ר מינהל התכנון דלית זילבר, ושאר פקידים ונכבדים, כולם נראים מרוצים למדי. הם התכנסו כדי לציין "שנה מוצלחת נוספת", כלשון דוברי האוצר, במאמצים להביא לפתרון משבר הדיור.

"127 אלף יחידות דיור חדשות תוכננו, 103 אלף יחידות 'פורסמו לשיווק' במסגרת 'מחיר למשתכן'", נמסר מדוברות האוצר. חלק מהעיתונים ומאתרי החדשות עשו מה שעיתונים ואתרי חדשות עושים: הם בלעו את הכותרת, ללא יותר מדי פילטרים, כפי שדובררה. "'מחיר למשתכן' חשפה את הבלוף ואת מחירי הבועה", צוטט שר האוצר כחלון. "הזוגות הצעירים הפסיקו להיות פראיירים", קבע השר.

אם לשפוט לפי הנתונים שכחלון התרברב בהם באותו מעמד, בכלל לא בטוח שהוא מאמין שהזוגות הצעירים "הפסיקו להיות פראיירים". ה"לא פראייר" האמיתי כאן הוא ככל הנראה כחלון עצמו.

מאחורי הנתונים, שנבחרו לפרסום בקפידה, מסתתרת תמונה אופטימית הרבה פחות. 2017 הייתה שנה של מעט בנייה ושל אישור כמעט סיטונאי של תוכניות לבנייה שלא ידוע אם ומתי ייצאו לפועל. זו שנה שבה התחייבה המדינה להעניק לעשרות אלפי אזרחים דירה מוזלת, והתקרבה הרבה פחות מהרצוי להענקת הדירה המוזלת בפועל.

עם זאת, מספר מהלכים מחוכמים של האוצר, כמו הקדמת ההגרלות לכ־42 אלף דירות 'מחיר למשתכן', הצליחו לשנות את יחסי הביקוש וההיצע בשוק ולמנוע שנת עלייה נוספת במחירי הדירות.

מה שכן נוצר בשנה החולפת הוא תוספת למלאי העודף הקיים של שכונות חדשות המתוכננות על הנייר, חלקן הנכבד שכונות שאם אכן ייבנו במציאות (דבר שכלל אינו בטוח), עשויות להתגלות כמקומות לא נעימים למגורים, בשל טעויות שמקורן בהליך תכנון מזורז. החדשות הטובות מבחינתו של כחלון הן שהבעיות בתכנון יתגלו, אם יתגלו, שנים אחרי סוף הקדנציה שלו במשרד האוצר.

 

בין ותמ"ל לותז"ל

באוגוסט 2018 תפוג הוראת השעה שמכוחה פועלת הוועדה לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור, זו המוכרת בשם ראשי התיבות הלא־סקסיים־במיוחד: ותמ"ל.

הותמ"ל היא מעין ניתוח מעקפים למערכת תכנון איטית להחריד ועמוסת בירוקרטיה, שיצרה עלות עודפת לתכנון ולייזום בנייה, ותרמה את חלקה למחיר האסטרונומי שכולנו משלמים על דיור, בין שאנחנו בעלי דירות או שוכרים. אלא שהפתרונות לפקק בתחום התכנון – הותמ"ל ודומיה – לא חפים מבעיות.

למעשה, יש חשש ממשי שהוועדה הזו תמיט עלינו פקקים קשים, בעיות תשתית ותחבורה, חובות בקופות הערים, פגיעה בסביבה ועוד. לא צריך להיות מומחה לתכנון ולבנייה כדי להבין ששכונה של אלפי יחידות דיור שמתוכננת בחודשים ספורים, מתוכננת הרבה פחות טוב מכזו המתוכננת במשך שנים, דרך מוסדות התכנון הקבועים.

עם זאת, כמו במקרים רבים אחרים בישראל, המעבר בין שיטת התכנון ה"רגילה" לשיטה המזורזת והיעילה יותר, הוא פנייה חדה מקיצוניות אחת לאחרת. בשיטה הישנה ניתן ביטוי לאינסוף גורמים שמעורבותם חיונית לתכנון של מתחם מגורים גדול, עד כדי כך שאישור תוכנית לבניית שכונה או עיר חדשה עשוי לארוך עשר או 15 שנים.

המטרה היא להביא לכך שתוכנית לבניית שכונה תתחשב בצורכי התחבורה, הסביבה, התשתיות העירוניות, החינוך, התיירות, ועוד הרבה מאוד פרמטרים של סביבתה. זה כמובן הגיוני. אלא שהתיאום בין כל הגופים נמשך הרבה יותר מדי זמן. עו"ד עופר טויסטר, המתמחה בתחום התכנון והבנייה, מגדיר זאת בפשטות: "בישראל אין אמצע. זה או הותמ"ל או הותז"ל". "ותז"ל", כמובן, הם מוסדות התכנון הרגילים, שבהם, לשיטתו, עד שהתוכנית מאושרת היא כבר ז"ל – לא רלוונטית.

עו"ד אורנה ורכובסקי, ראש תחום תכנון ובנייה ושותפה במחלקת הנדל"ן של משרד גולדפרב־זליגמן ושות', לא מאשימה אף אחד מהגורמים בסחבת בתחום התכנון והבנייה. "גורמי המקצוע בוועדות פשוט מצויים בעומס תמידי", היא אומרת. "בחלק מהמקרים פגישה עם גורם מקצוע שצריך להגיע אליו יכולה לקחת שבועות, ויש מקרים שאפילו יותר מזה".

מה עוד יכול לעכב תכנון של מתחם גדול? עיכוב במינוי של פקיד. ורכובסקי מספרת שבוועדות הערר המחוזיות, למשל, הייתה תקופה שבה לא חודשו מינויים של יושבי ראש, המינויים החדשים ארכו חודשים, ונוצר "פקק" של חודשים בבירור עררים.

כמו כן, יש אירועים חיצוניים שעשויים להשפיע על ההתנהלות של הוועדות. לדוגמה, שנת בחירות ברשויות המקומיות, כמו השנה, 2018, עשויה להאט הליכי תכנון ובנייה. "בגלל הזהות בין מועצת העיר לבין הוועדה המקומית, ראשי הערים ושאר חברי המועצה מוצאים את עצמם נזהרים שלא לייצר דרמות תכנוניות בעיר מחשש שזה ישפיע על הבחירות", אומרת ורכובסקי.

"זו שיטה שבה כל מיני גחמות של כל מיני אנשים יכולות לתקוע תוכנית", אומרת פרופ' נורית אלפסי, ראש המגמה לתכנון ערים באוניברסיטת בן־גוריון. "החוק לא מגביל לגמרי את התכנים שבהם הוועדות מוסמכות לעסוק. ברור שזה פתח לעיכובים אינסופיים".

יחד עם זאת ולשם ההגינות, יש לציין שבשנים האחרונות יושם תיקון לחוק התכנון והבנייה שהעביר חלק מהעניינים מסמכות הוועדות המחוזיות לתכנון ולבנייה לוועדות המקומיות, והדבר שיפר במידה רבה, אך לא מספקת, את מהירות העבודה של הוועדות המחוזיות.

 

"רואי חשבון שמתכננים שכונות"

במשרד האוצר הבינו שתוכניות רבות תקועות במשך שנים במוסדות התכנון, אבל חלילה לא חשבו לעשות רפורמות יסודיות במוסדות התכנון שיישארו פה באופן קבוע, גם בקדנציה של השר הבא. מה כן עשו? הקימו ועדה שיש לה סמכות לעקוף את המוסדות הרגילים – הותמ"ל.

בותמ"ל יושבים 18 חברי ועדה, מתוכם עשרה נציגי משרדי ממשלה (אוצר, רה"מ, ביטחון, בינוי ושיכון, הגנת הסביבה, חקלאות, תחבורה ועוד) ולצידם נציג רשות מקרקעי ישראל וארבעה נציגי שלטון מקומי, שרק אחד מתוכם נציג רשות מקומית בתחום התוכנית שבה דנים. עוד יושבת בוועדה מתכננת הוועדה ונציגי הארגונים הירוקים.

"כביכול, ההרכב נותן ביטוי לנציגים של כל האינטרסים הציבוריים החשובים", אומרת פרופ' אלפסי, "אבל כשלרשות המקומית שבתחומה התוכנית יש נציג אחד מתוך 18, ולמשרדי הממשלה שהונחו שלא להקשות ולאשר תוכניות במהירות יש יכולת לאכוף את דעתם, ברור לאן נושבת הרוח".

הביקורת על התכנון החפוז בותמ"ל לא נשמעת רק בקרב אנשי אקדמיה ופעילים סביבתיים. קחו לדוגמה את עו"ד עופר טויסטר, שמתפרנס מהצד של היזמים, שכל רצונם לאשר תוכניות ומהר. "אני נמצא לא מעט בעימות עם גופים כמו הירוקים, אבל אני גם מבין שלשמוע את כל הצדדים – את מי שדואג לסביבה, את ראש העיר שרוצה לדעת שהוא מקבל מספיק שטח בנייה למסחר (המניב ארנונה גבוהה מאשר דירות, ג"מ) ואת יתר הגורמים – אין לזה תחליף. אי אפשר לתכנן שכונה בכמה חודשים ובאמת לשמוע את כל הגורמים. ברור שייווצר פה תכנון בעייתי".

"תכנון טוב לוקח זמן. אין מה לעשות", אומרת פרופ' אלפסי. "לא צריך שנים, כמו בשיטה הישנה. בשנה או שנה וחצי אפשר לאשר תוכנית טובה לשכונה חדשה. אבל בשלושה חודשים קשה לצאת עם תוצאה סבירה. אולי המוטיבציה היא לספר שאושרה תוכנית. אני בספק אם מהתוכניות האלה תצא בנייה בפועל".

השר כחלון כבר הודיע על בקשתו להאריך את הוראת השעה שמסמיכה את הותמ"ל לאשר תוכניות שלא באמצעות מוסדות התכנון הרגילים בשנה נוספת, עד לאוגוסט 2019. את זה אפשר לעשות בקריאה אחת בכנסת, כפי שמאפשר החוק, שצפה כי אולי תידרש שנה נוספת. אך בסופו של דבר, איש באוצר אינו מעלה על הדעת להסתכן בניסיון לתקן את שיטת התכנון ה"רגילה" בישראל.

אחת הפעילות הבולטות נגד חידוש המנדט שניתן לותמ"ל היא האדריכלית אורנה אנג'ל. אנג'ל, שעמדה מאחורי הפרויקט של שיקום נמל תל אביב והפיכתו למרכז בילוי ומסעדנות, והייתה גם סמנכ"לית לנושא תכנון בר־קיימא בחברת הענק 'שיכון ובינוי', פועלת יחד עם קבוצות פעילים סביבתיים ותושבים מודאגים מכל רחבי הארץ החרדים מהיום שתוכניות הותמ"ל יהפכו לשכונות אמיתיות. "המהירות שבה מתכננים היום שכונות בישראל גובלת בשרלטנות", היא טוענת. "נראה שהגענו למצב שבו עורכי דין ורואי חשבון מעורבים באישור תוכניות יותר מאנשי תכנון".

אנג'ל מצביעה על התוצאה העגומה של מספר "הסכמי גג", שהביאו לתכנון מסיבי של שכונות בשנים האחרונות. מדובר בהסכמים שמשרד השיכון ורשות מקרקעי ישראל חותמים עליהם עם עיריות, לפיהם בתמורה לאישור מזורז של תוכניות ענק לבניית שכונות ענק של אלפי יחידות דיור בעיר, תזרים המדינה מיליארדים רבים לפיתוח התשתיות באותן ערים.

"סכומי הכסף העצומים האלה מעוורים את ראשי הערים ומשבשים את שיקול הדעת שלהם", אומרת אנג'ל. "התוצאה היא שכונות שאין איך לצאת מהן מרוב פקקים, שאין בהן פתרונות לתעסוקה לתושבים החדשים, שאין בהן שירותים עירוניים וגם לא תחבורה ציבורית. השיטה הזו תביא לקריסה של ערים".

הסכם הגג המפורסם ביותר שהניב בנייה מסיבית בשטח הוא זה שנחתם עם עיריית ראש העין. לפי ההסכם, עד לשנת 2022 ייבנו בעיר 15.5 אלף יחידות דיור, ואוכלוסיית העיר יותר מאשר תכפיל את עצמה. ב־2014 התחייבה העירייה להעביר את התוכנית העצומה הזו תוך 90 יום במוסדות התכנון, וכך אכן עשתה.

כבר עכשיו, לאחר בנייה של חלק קטן מאוד מאותן 15.5 אלף דירות (עד כה אושרו כ־8,500 יחידות שרובן עדיין בשלבי בנייה), העירייה הקפיאה את אישורי הבנייה ומתנה אותם בפיתוח התשתיות שהובטחו בפועל. זאת לנוכח הפקקים האינסופיים שכבר יצרו אלפי התושבים החדשים שהגיעו לעיר. משרדי הממשלה השונים שהבטיחו לפתח מחלפים, בתי ספר ושירותים נוספים לצורכי השכונות, מתעכבים. בינתיים, אנחנו בשנת בחירות, וראש העיר מתמודד עם תושבים שזועמים על הירידה באיכות החיים שלהם.

אבל תושבי ראש העין הם לא היחידים שכבר סובלים מהחמרת הפקקים בחיבור בין העיר לכביש 5. כל מי שנוסע על הכביש הזה בשעות הבוקר סובל. יש עוד עשרות אלפים שמבזבזים מדי בוקר שעה מהחיים ויותר בעמידה בפקק. וזה עוד לפני שדיברנו על התושבים החדשים שגרים באמצע אתר בנייה, ללא תשתית עירונית וללא פתרונות של תחבורה ציבורית, גנים או שטח עירוני פתוח שאיננו תלוליות עפר והררים של פסולת בנייה. הסכמי גג כאלה נחתמו גם באשקלון, בעכו, בקריית גת ועוד.

.

רוצים לקרוא את המשך הכתבה?

הכתבה המלאה פורסמה בגיליון המודפס. רוצים לקבל את המגזין עד הבית? השאירו פרטים כאן ונחזור אליכם בהקדם

.

צילום: אייל טואג, הארץ